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¿Cómo tributa en el IRPF el recibo de una cantidad en concepto de arras por la venta de una vivienda?

Es muy habitual en el tráfico jurídico suscribir un contrato privado de compraventa, entregando una cantidad a cuenta, y dejando el resto del pago para el momento en que se otorgue escritura pública, pero el dato importante es si en ese momento se entregan las llaves de la vivienda o si la entrega se realiza posteriormente, simultáneamente a la firma de la escritura.
 
En respuesta a Consulta Vinculante, el pasado 2 de abril de 2019 la Dirección General de Tributos resolvió que la clave está en determinar si se ha producido o no la efectiva transmisión del inmueble. Para ello hace mención a lo dispuesto en los artículos 609 y 1.095 del Código Civil que señalan cuándo se ha perfeccionado el contrato: así la propiedad se adquiere cuando la cosa ha sido entregada al comprador. Por su parte el artículo 1.462 del Código Civil dispone que la cosa vendida se entiende entregada cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
 
Cuando se trata de bienes inmuebles la tradición o entrega de la cosa se produce con la entrega de las llaves, momento en el que el comprador ya es poseedor de la cosa.
 
En el caso concreto consultado, el contrato privado señalaba expresamente que a la firma del mismo se procedía a la entrega de llaves a los compradores, por lo puede considera que en ese mismo momento se produjo la transmisión de la propiedad del inmueble.
 
A partir de aquí, la cantidad recibida por la venta de la vivienda es una ganancia patrimonial, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 33.1 LIRPF, esto es, porque ha habido una variación en el valor del patrimonio del contribuyente. Y el cálculo de esta variación se realizará por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión (artículo 34 y ss. LIRPF ).
 
En cuanto a la imputación temporal de esta ganancia, debe acudirse al artículo 14.1 c) que señala que "se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial", si bien hay que tener en cuenta una importante cuestión, y es que en este caso el resto del precio se ha aplazado. Y aquí el artículo 14 indica que en estos casos el contribuyente puede optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes. Se considerarán operaciones a plazos o con precio aplazado aquéllas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año.
 
Por tanto en el caso examinado, el contribuyente puede optar por esta regla especial de imputación temporal si el aplazamiento supera el año de duración a contar desde el día en que firmó el contrato privado.

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